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Revista Digital – Informaciondemercados

Durante el último semestre de 2021 los bancos frenaron la oferta de préstamos para la vivienda a 30 años, tras el deterioro del mercado de capitales que se produjo luego de los retiros de AFP. Sin embargo, algo de eso ha empezado a revertirse y hoy BancoEstado, Santander, BCI y Coopeuch están concediendo préstamos para la vivienda a ese plazo.

“Para algunos clientes”. Esa es la frase que suele repetirse entre las entidades financieras privadas del país a la hora de hablar sobre la entrega de créditos hipotecarios a 30 años.

Fue durante el último semestre del 2021 cuando los bancos frenaron la oferta de préstamos para la vivienda a 30 años, en un escenario donde los retiros de fondos previsionales, que totalizaron US$50.000 millones, presionaron las tasas del mercado de renta fija ante las ventas masivas de papeles de deuda por parte de las AFP, suprimiendo así la posibilidad de que estas entidades compraran bonos a largo plazo. Es en ese mercado en el que los bancos financian dichos créditos.

Sin embargo, esto ha empezado a cambiar durante 2022. Según Martina Ogaz, economista de EuroAmerica, el mercado de bonos a 10 años plazo es clave para el financiamiento a largo plazo. Señala que este se vio afectado con los retiros (de las AFP) y que “de a poco a vuelto”. Precisa que si bien a nivel de precios es difícil sostener que se ha normalizado, es cierto que “las tasas, sobre todo a más largo plazo, han registrado descensos desde noviembre, impulsadas también por una política monetaria de la cual no se proyectan nuevas alzas (en la TPM)”.

El gerente de la división de Ahorro y Vivienda de BancoEstado, Marcelo Hiriart, comenta que respecto a un año atrás las condiciones de mercado “efectivamente mejoraron. El último trimestre del año pasado fue un período de tasas altas, por el efecto que hubo en el mercado de capitales a causa de los retiros de fondos de las AFP. En ese período, nuestras tasas estaban en el orden del 4,8%, con el promedio de mercado situado en el 5,2% aproximadamente”.

Hiriart añade que “comparado con ese período, actualmente un dividendo baja en promedio un 8%. Tomando como ejercicio un financiamiento de UF 2.000 a 20 años, se traduce en una baja efectiva en el dividendo de UF 1,4″.

Los que ofrecen

En se contexto entonces, ¿qué bancos han vuelto a dar préstamos a 30 años? El simulador de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) entrega las ofertas bancarias informadas por las mismas entidades con un mes de desfase, y contempla la modalidad de crédito hipotecario más utilizada (mutuo hipotecario no endosables en UF y a tasa fija), para de esta forma asegurar su comparabilidad.

Y además el propio simulador aclara: “Las instituciones que no arrojan resultados para una cotización corresponden a las que no ofrecen el producto o bien, no han ingresado información a este sistema de simulación”.

Así, en una simulación para un crédito hipotecario de UF2.500 a 20 años hay ofertas de Coopeuch, Bice, Banco de Chile, Internacional, Santander, BancoEstado, BCI, Scotiabank, Itaú y Banco Falabella.

No obstante, al simular por el mismo monto, pero a un plazo de 30 años, las ofertas se restringen a Coopeuch, Santander, BancoEstado y BCI. Y al simular un crédito a 30 años para UF 4.000 ocurre lo mismo, son aquellos cuatro bancos los oferentes.

Diversas fuentes al interior de los bancos explican que el otorgamiento de hipotecarios a 30 años está restringido a clientes que ya tengan una relación de años con el banco, que cuenten con contrato fijo y que muestren un nivel de rentas elevado, esto para evitar correr riesgos de impagos en medio de un escenario de contracción de la economía y un posible incremento del desempleo.

Desde BancoEstado Hiriart señala que “en un escenario económico complejo, con alta inflación, el banco definió la vuelta de su campaña ´Hipotecazo´ con el objetivo de apoyar y permitir que más clientes puedan optar al sueño de la casa propia”.

Agregan que “la nueva campaña, está dirigida a personas que deseen comprar su vivienda, sea esta nueva o usada, con o sin subsidio, con financiamiento hasta el 80% y plazos hasta 30 años, como siempre, con la opción de complementar rentas con un tercero. Además, las personas que lo soliciten contarán con un plan de cuenta corriente y PAC asociado a su dividendo”.

Las tasas

En 4,65%. Ese es el valor anual que registró en noviembre la tasa promedio de los créditos hipotecarios, dato que según información del Banco Central, es el más alto del año, pero también el mayor desde marzo de 2009, cuando llegó a 4,9%.

Según la simulación en Coopeuch, la tasa -sin considerar gastos y seguros asociados al curse de este tipo de operaciones- era de 3,9%, mientras que en BancoEstado, Santander y BCI llegaba a 4,45%, 4,9% y 5,24%, respectivamente. En paralelo, las tasas para la campaña ´Hipotecazo´ que lanzó BancoEstado son las siguientes. A 20 años plazo una tasa de UF + 3,7% anual. A 25 años plazo una tasa de UF + 3,9% anual. Y a 30 años plazo una tasa de UF + 4,05% anual.

Los actuales niveles están complejizando el acceso al crédito de las familias, y eso también se ha hecho notar en la demanda. Según la Asociación de Bancos, para octubre se registró una nueva caída en los flujos de nuevos préstamos para la vivienda. Así, en el trimestre agosto-octubre la caída fue de 46% respecto al año anterior.

“La tasa de interés se ubica por sobre 5% en el margen, cifra bastante superior a los niveles previos a los retiros de fondos de pensiones (2,51%). En términos simples, el efecto combinado del alza de inflación y tasas implica un aumento de la carga financiera de $ 1,8 millones adicionales por año para un crédito de UF 2.500 ″, explicó la ABIF en su informe sobre las cifras de octubre.

De hecho, según el último reporte de TOCTOC, entre junio y septiembre de este año se vendieran 4.758 viviendas nuevas en el Gran Santiago, lo que implica una caída de 51,6% respecto del mismo periodo del 2021.

Fuente: La Tercera